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“转型中的经济与金融”——北丰商学院潘国陵 教授分享
  2019-9-24 15:29:33

巴菲特的投资圣经:

          一、做股票不看行情

          二、请最好的CEO来经营

          三、把握买卖时机  


9月21日,北丰商学院商业领袖EMBA的《转型中的经济与金融》课程,专门邀请到了潘国陵教授在四川成都为大家讲授为期两天的课程。


潘国陵老师是上海海事大学高级国际航运学院教授,华东师范大学国际金融博士,复旦大学经济学博士后。曾获霍英东教育基金会优秀教学奖,全国优秀教师,国家突出贡献专家,享受国务院特殊津贴。


 


第一章—房地产的风险与机会


一、房地产有多少泡沫

  1、房价收入比

•指住房总价与家庭年收入之比。按照国际经验,房价收入比在6倍之内为合理区域,6倍以上称为泡沫区域。

•该指标的含义是,在不考虑任何支出的情况下,一个家庭用6年的收入(可支配收入)才一套平均中等水平的房子。


2、租售比

•指每平方米的月租金与每平方米的房价之比。从国际经验看,租售比不超过1:300,或者年租金收益率不低于4%。超过这个界限就被认为房价过高,有泡沫化倾向。也就是说,人们用25年的租金就可以买下所租的房子。

•据上海市统计局资料,2017年上海市城镇居民人均住房(建筑面积)35.5平方米,城镇居民人均可支配收入62596元。

•上海房价收入比29.82,上海住宅租金年收益率不到2%。由此来看,目前上海的房价明显被高估了,存在很大泡沫。

•需要区别的是,仅仅是上海、北京等特大型城市房价上涨得厉害。许多中小城市的房价并没有上涨多少。全国的整体房价上涨幅度并不大。


二、泡沫会不会破灭

•为此许多人担心,如果中国房地产泡沫破灭,将会出现2008年美国次贷危机那样的情形,甚至会出现上世纪90年代日本泡沫经济破灭的危机。

•事实上,这种担心不是多余的。但中国现在的情况不仅与上世纪90年代日本泡沫经济不能同日而语,就是与2008年的美国也存在着诸多不同。

•2008年美国家庭按揭贷款规模与GDP之比高达80%,目前中国个人购房贷款规模远低于这个水平。而且中国房贷首付比例30%,比美国高得多。

•中国人愿意储蓄,美国人喜欢消费。在整个中国家庭的资产负债表中,个人购房贷款只占家庭储蓄存款的三分之一左右。


三、未来的机会与风险

•作为一个产业,中国的房地产未来发展还是有着广阔的空间和美好的前景。虽然暴利时代(所谓的黄金时代)已经结束,但还有白银时代、铜铁时代。

•房地产有些人习惯了暴利,对白银、铜铁没有兴趣,这并不代表这个行业没有发展机会。其实中国的许多制造业现在不都在废铜烂铁中打拼?

•作为房产投资来说,短期来看,基本上没有什么大的机会,只有结构性机会。

  1、2015-2017年许多城市房价上涨过猛,客观上需要调整;

  2、现在房子已经涨到相当高的水平,为了防止房地产泡沫风险,中央下决心抑制房价上涨;

  3、房产税推出。


第二章—产业升级与风险投资


一、风险投资方式

•投入到新兴的、高科技的、高风险的一种权益资本。

•投资的目的并不是为了拥有企业,也不是为了控股企业,更不是为了经营企业,而是通过投资和提供服务把企业做大做强,然后通过公开上市,或者股权转让等方式完成退出,实现投资回报。


二、选择投资项目

(一)投资方向

•投资方向须把握好四个方面:

 1、传统的还是新兴的

 2、熟悉的与不熟悉的

 3、关联的和不关联的

 4、早期的和中后期的

适合自己的才是最好的。

•钱往哪里投?

•要投到国家鼓励发展的产业中去。如国务院发布《十二五国家战略性新兴产业发展规划》确定的七大战略性新兴产业。

•科技部、财政部、国家税务总局公布的《高新技术企业认定管理办法》中享受税收优惠的八大高新技术领域。


(二)项目选择

 1、先进性和独创性的技术和产品——该技术所产生的产品或服务,能产生新的行业或产业革命。

 2、高素质的企业经营管理团队——企业家有丰富卓越的经营管理经验和业绩;技术或企业的创始人诚心希望集合各方资源,迅速扩大企业规模及影响;具有一支富于创新、务实精干的企业管理队伍,有高效运转的组织结构。

3、可持续发展的竞争优势——有巨大市场需求或潜在需求的产品;市场增长足够快;有形成可持续发展的新兴产业的前景。

 4、快速增长的市场潜力——有着广泛的应用领域、广大的国内市场和潜在的国际市场;有出色的市场营销概念、组织体系和通畅的销售渠道及网络。

 5、三年内增值变现的潜能——有广阔的资本运作空间,在短期内有比较理想的风险投资撤出通道,上市是最好的退出方式。


三、风险投资环境

•自2013年新的一届国家领导上任之后,提出经济结构转型、产业升级换代,加快资本市场建设;为此中央要求“建立创新型国家”,号召“大众创业、万众创新”。在这样的大背景下,这几年中国的创业投资、股权投资风起云涌,得到了飞速发展。阎炎说:“现在中国全民皆风投”。


 


第三章—资本市场与资本运作


一、上市目的

•融资和再融资 

•规范公司运作

•企业价值重估

•提升知名度、信誉与品牌效应

•提高公司经营管理水平

健全激励机制


二、上市条件

•为了便于更多的企业上市,2006年5月18日,中国证监会公布《首次公开发行股票并上市管理办法》,对公司上市条件作出了重大修改,缩短了公司的上市时间,降低了公司的上市要求。

•创业板和科创版对高新技术企业的上市条件又有了较大幅度的降低。


三、并购动机

并购是企业在激烈的市场竞争中优胜劣汰的游戏,是企业迅速发展壮大的有效途径。通过并购

 1、迅速扩大公司的经营规模;

 2、抢夺对手的市场份额,击败竞争对手;

 3、改善公司的财务营收,降低财务成本;

 4、保持企业的生命力长盛不衰。


第四章—财富管理与股票投资


一、财富的快速积累

•分析发现,如果一个国家的经济持续快速发展,股票作为权益类产品的投资,从长期来看,跑赢通货膨胀是没有问题的,甚至可以跑赢其他大多数资产,包括房地产。

•因为上市公司大多数都是发展比较好、业绩相对优秀的公司。


二、战略投资的理念

•战略投资是指投资人通过购买某公司的股权或者股票来获得收益,而自己并不直接参与公司的经营决策和日常管理等事务,完全放手让别人去经营管理。

•符合战略投资条件的通常是一些规范、公开、透明、且经营业绩良好的上市公司。


 



潘国陵教授的授课深入浅出,幽默风趣,理论内涵全面、独到,实际案例丰富、新颖,既有科研理论的深度,又包含了实际操作的广度,让同学们在紧张的课程中轻松有序地高效学习,也对资本运营有了更好、更深入的认知。


授课教授:潘国陵教授





上海海事大学高级国际航运学院教授

华东师范大学国际金融博士、复旦大学经济学博士后

曾获霍英东教育基金会优秀教学奖,全国优秀教师,国家突出贡献专家,享受国务院特殊津贴。


 

小  结

——对老板来说:


——如果你觉得自己做企业太难的话,——选择最好的行业;

——如果你觉得自己做企业太累的话,——投资最好的企业;

——如果你觉得自己做的企业不行的话,——请最好的人来干。

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